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【转载】福建楼市或成浙江翻版 库存高企房价面临调整  

2014-08-28 12:13:59|  分类: 医疗教学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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福建楼市或成浙江翻版 库存高企房价面临调整
2014年08月27日 09:22  来源:新华网福建频道- 第一财经日报



    如果不考虑直辖市,以省域计算的话,哪些省的房价最高?

    除了因国际旅游岛建设、房价迅猛上升的海南和过去几年大量实体资金转战楼市的浙江外,剩下省份中,不是经济发达的广东和江苏,也不是北方重工业大省山东和辽宁,而是整个沿海地区山地最多、平原最少的中等省份福建,房价最为高昂。

    高昂的福建房价

    根据中国指数研究院发布的7月百城房价指数,厦门房价为20428元/平方米,比一线城市广州还高出2260元;省会福州也达到15059元/平方米,远高于青岛、大连等北方沿海发达城市。福厦之外,像安溪、尤溪等山区县城的房价也动辄七八千乃至过万。

    副省级城市厦门经济总量在中国各大城市中仅位列第53位,与苏州下辖的县级市昆山相当。省会福州在沿海省会中也相当不突出,仅与中部的合肥持平。至于整个福建,在经济层面上给外人的感觉相当模糊,它显然没有广东、江浙和山东来得显眼。

    2013年年底,福建省吸附的资金总量(金融机构本外币各项存款余额)只有2.89万亿,位居省级地区的12位,只相当于广东的24%;而福建的常住人口,只有3774万人,相当于广东实际生活人口的三分之一。

    为何福建的房价如此高企?福州大学房地产研究所所长王阿忠教授对《第一财经日报》分析说,最根本的原因在于近几年福建实体经济的不振。福建以纺织服装等劳动密集型产业起家,近几年产业转型升级十分缓慢,在新兴产业的发展上远不如广东、江苏等地,许多资金就流向了房地产等非实体领域。

    “实体经济不好,就形成了一个恶性循环,钱都跑到房地产去了,因为地产挣钱容易。”王阿忠说,这几年政府和企业从房价上涨中尝到了甜头,反过来就更没动力发展好实体经济。在这种情况下,区域经济对房地产的依赖越来越大。

    例如,用房地产开发投资占GDP产出的比重,在很大程度上可以用来衡量一个地方对房地产投资的依赖度。在这方面,今年上半年,福州房地产开发投资占GDP比重达36%,仅次于三亚、贵阳、昆明,在主要城市中位居第四。厦门也达到25.97%,位居前十。

    也由于对地产依赖度高,在成交量下滑明显的情况下,本月8日,福建省住建厅出台楼市救市的“闽八条”, 除了放松福州、厦门2个中心城市的限购外,“闽八条”对信贷的松动,范围之广、力度之大超过了外界的预期。

    另一方面,尽管在外界印象中,福建的经济明显落后于广东,也不如山东显眼,但在实际购买力方面,福建并不弱。尽管在经济总量和资金存量上不如广东,但福建的发展相对比较均衡,各个地级市的人均GDP基本高于全国平均水平,可以提供更多的购买力。福建以民营轻工产业为主的经济结构更利于藏富于民,在带动就业和民间财富方面显然强于山东、辽宁等以重化工业为主的省份。

    “福建人跟浙江人一样,跑到全国各地去做生意,赚到钱了基本都会回到厦门、福州等地购置物业。此外福建人还有扯不清的海外关系和资本,所以福建楼市的购买力一直都很强劲。”福建一家房地产企业人士说。

    房价或会调整到合理水平

    如果给福建找一个参照省份,最佳的对象是浙江。土地资源相对稀缺,民间资本十分雄厚,近些年资金多流向房地产,两地经济相似度较高。

    几年前,浙江的房价上涨十分迅猛,杭州、温州的房价都超过了广州,直逼上海、北京。省内如台州、绍兴等三四线城市也动辄过万。不过,今年以来,浙江板块率先领跌,跌幅也最深。

    未来这种现象会否在福建上演?王阿忠认为,浙江这一轮的调整使得当地房价回归到相对合理的水平,对区域经济的平稳发展更为有利。目前福建的房价已经十分高昂,未来很可能像浙江一样出现一轮调整,以让房价回归到更合理的水平。

    福建省内还没有出现浙江那样大规模的降价潮,但省内各个城市之间也出现了明显的分化。根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅数据,福州自从5月份开始已经连续三个月环比下跌。但在厦门,除了6月份外,其他6个月,房价指数均领涨全国,房价之坚挺远超一线城市。

    这种分化缘于不同的库存压力。数据显示,目前福州可售住宅为35304套,去库存至少要2年以上。而在厦门,即便库存有所上升,但库存去化压力也只有10个月左右,仍维持在比较低的水平。

    集美大学房地产研究所所长李友华认为,与杭州因为供应量太大而出现房价下调相比,厦门房价坚挺在于这几年住宅土地供应偏紧。在限购放开后,目前厦门楼市处于买卖双方博弈僵持的阶段,由于房价已经十分高昂,因此厦门的房价很难上涨,但由于去化压力不大,开发商尽管有促销,但很少有实质性降价。不过,如果接下来的“金九银十”销售不理想,去化压力将明显增大,开发企业就很可能被迫降价。

    厦门均和房地产评估咨询公司董事长王崎说,政府是土地供应的源头,厦门这种偏紧的土地供应做法有点像小米手机的“饥饿营销”法,政府有意控制土地出让节奏,“在市场火爆情况下,卖15块地就能获得原来计划卖20块地才能取得的土地出让金,那么政府就不再积极卖地,这样当然会造成市场的紧缺。政府对土地源头的控制很紧,这也保证了开发商的投资回报。”

    王崎对《第一财经日报》称,与浙江相比,福建目前的城镇化水平仍有明显差距,因此未来楼市发展仍有一定的空间。“福建原来经济发展和城镇化步伐都比较慢,现在仍在补课的过程中。”去年福建城镇化率达60%,落后浙江、江苏、广东4到7个百分点。

    林小昭


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